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公務員が住宅ローンを組む際の注意点!借入金額の相場はどれくらい?

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「住宅ローンを選ぶときの注意点を知りたい」
「住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのだろう?」

公務員は数ある職業のなかでも、比較的に好条件でローンを組むことができる職業です。住宅ローンを組むときに、大体の借入相場がわかっていると、どのような物件に住むことができるのかイメージがしやすくなります。

一般的には借入金額の適正は「年収の5倍程度」となっていますが、公務員は「年収の8倍程度」まで借りられることもあります。ここでは公務員が住宅ローンを組むときに知っておくべきことを解説します。


この記事はこんな人にオススメ!

  • これから住宅ローンを組もうと考えている公務員の人
  • 借入金額をあげる方法が知りたい公務員の人

公務員が住宅ローンを選ぶ際に低金利というだけで選ぶのは危険?

住宅ローンを組むときは誰しもが少しでも低金利で組みたいと思うでしょう。しかし、必ずしも低金利がいいというわけではありません。なぜなら住宅ローンを組むときの初期費用は金融機関によって異なるからです。

低金利の住宅ローン

住宅ローンには大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」があります。基本的には「変動金利型」の方が低金利でローンを組むことができますが、景気変動で金利が変化するため最終的な支払い額は「固定金利型」の方が安く済むということもあります。

「固定金利型」と「変動金利型」について詳しくみていきましょう。

固定金利型でローンを組む

固定金利は金利が高いイメージがありますが、上述したように景気変動などにより金利が上昇することがあれば固定金利の方が支払い総額は安くなることがあります。

そして固定金利型には、ローンを組む全期間が固定金利になる「全期間固定金利型」と、一定期間が固定金利になる「固定金利期間選択型」があります。それぞれの特徴をみていきましょう。

全期間固定金利型

「全期間固定金利型」はその名の通り、全ての期間が固定金利になるローンの組み方です。毎月の支払いや、支払い総額が変わらないため返済計画が立てやすいのが特徴です。しかし、他のローンに比べて当初の金利が高めに設定されています。

固定金利期間選択型

「固定金利期間選択型」は5年や10年など一定期間は固定金利となりますが、定められた期間が過ぎるとまた変動金利か固定金利かを選ぶことができるローンの組み方です。

固定金利の期間中は全期間固定金利型に比べて金利が低めに設定されていますが、期間終了後の金利は高めに設定されているのが特徴です。こういったこともあり、全期間固定金利型に比べると返済計画は立てづらくなります。

変動金利型でローンを組む

「変動金利型」はその名の通り金利が変動するもので、半年に1度金利の見直しが行われます。借り入れ当初は他のローン型に比べて低めの金利が設定されていますが、返済期間中に大幅な金利上昇のリスクもあります。

金利が低いため収入の低い人が借りやすいように思えますが、どちらかといえば収入に余裕があり繰上返済が積極的にできる人にお勧めです。

公務員の住宅ローンの借入限度額

住宅ローンにも他のローン同様に収入によって限度額があります。しかし、一般的な会社員と公務員とでは同じ収入でも限度額が変わってきます。

一般的には住宅ローンの借入限度額の適正は年収の5倍程度

審査する金融機関にもよりますが、一般的な会社員の場合、借入限度額の適性は年収の5倍程度となります。

年収 借入可能額
300万円 約1,500万円
400万円 約2,000万円
500万円 約2,500万円
600万円 約3,000万円
700万円 約3,500万円

公務員の場合年収の8倍程度まで借り入れできることがある

一般的な会社員の場合は年収の5倍程度でしたが、収入の安定している公務員の場合は借入限度額が高めに設定されているため年収の8倍程度までの借り入れが可能となります。

年収 借入可能額
300万円 約2,400万円
400万円 約3,200万円
500万円 約4,000万円
600万円 約4,800万円
700万円 約5,600万円

公務員専用の住宅ローンはないが比較的に優遇されやすい

公務員は金融機関からの信頼性が高く、カードローンでは公務員専用のものがあるほどです。かつては住宅ローンにおいても公務員専用住宅ローンや公務員専用金利というものがありましたが、現在は取り扱いがありません

しかし、公務員に対する優遇がなくなったわけではありません。公務員は以下の優遇を受けられる可能性があります。

  • 審査の優遇
  • 金利の優遇

こういった優遇が受けられるのは、公務員の雇用や収入が一般的な会社員に比べて安定しているためです。

例えば公務員と一般的な会社員で年収や勤続年数、希望借入額が同じような場合には公務員の方が審査に通過する可能性は高くなります。審査に通過する可能性が高いということは住宅ローンの選択範囲も広がります。

また、同じ金融機関の住宅ローンでも審査結果によって適用される金利には違いが出ます。例えば3,000万円の住宅ローンで0.4%の金利優遇を受けた場合に、1%と1.4%では支払い総額に200万円以上の差が出ます。

公務員であればこういった審査や金利の面で優遇される可能性が高いでしょう。

ちなみに公務員は自動車ローンでも優遇される

公務員は住宅ローンだけでなく、自動車ローンを含むあらゆるローンで優遇されます。車の購入をローンで考えている方は「自動車ローンにはどんな種類がある?」を参考にしてみてください。

公務員でも審査に通らないことはある?

公務員は審査に有利な条件が揃っていますが、申込者それぞれを個別で審査するので公務員だからという理由で100%審査に通るわけではありません。公務員でも審査に通らない理由には以下のようなことが考えられます。

  • 過去にクレジットカードやカードローンの滞納がある
  • 自動車ローンなど他のローンの残債が多い
  • 収入に対する借り入れの割合が高い
  • 健康状態に問題がある

なぜ上記が審査に通らない理由になるのか詳しくみていきましょう。

過去にクレジットカードやカードローンの滞納がある

過去にクレジットカードやカードローンの滞納があるなど信用情報に問題があれば、住宅ローンの審査に通過するのは難しくなります。滞納があれば5年~10年は信用情報として残るので、心配な人は信用情報の開示をしてみましょう。

自動車ローンなど他のローンの残債が多い

自動車ローンなど、他のローンの借り入れが多ければ住宅ローンの希望額に届かなかったり、最悪の場合には審査に通過しなかったりすることもあります。住宅ローンを組む場合には、他のローンの借り入れは事前に返済しておくことが望ましいです。

とはいえ、事前に返済できないこともあるでしょう。そういった場合には住宅ローンを組む金融機関の担当者に相談してみましょう。

収入に対する借り入れの割合が高い

月々のローン返済額は毎月の収入の3割以内が望ましいとされていますが、それを超えるような借入額であれば審査に落ちてしまう可能性が高くなります。そういった場合には頭金を入れるなど、毎月の返済額を減らせるようにすれば審査に通りやすくなります。

健康状態に問題がある

「健康状態が審査に影響するの?」と思うかもしれませんが、住宅ローンにおいては健康状態が審査に影響します。それは住宅ローンを組む場合、団体信用保険に加入する必要があるからです。

そして団体信用保険は健康上の理由から加入できない可能性があり、それは公務員でも同じことです。多くの住宅ローンは団体信用保険への加入が必要であり、加入できなければ住宅ローンを組むことはできません。

共働き(2馬力)で住宅ローンを組むと借入限度額があがる?

1人の場合は希望する金額を住宅ローンで組めないという場合でも、夫婦で共働きをしている場合には借入限度額を上げることができます。それは以下のような方法です。

  • 収入合算
  • ペアローン

それぞれは似ているようで仕組みは全く違うものなので、詳しくみていきましょう。

収入合算

「収入合算」は申込者本人とその家族の収入を合算した金額を基準に融資を受けるもので、「連帯債務型」と「連帯保証型」の2通りがあります。

夫婦で共働きをしている場合には、夫の年収が400万円でも妻の年収が300万円あれば年収700万円として住宅ローンを組むことができます。

このように、1人では不可能なローンも組めるのが収入合算ですが、金融機関の審査次第です。上記の場合は合算すれば年収が700万円になりますが、必ずしも年収700万円としてフルでローンが組めるわけではありません。

公務員の場合は、年収700万円であれば最大5,600万円借りられることになりますが、審査次第では5,000万円や4,000万円となり得ることは頭に入れておきましょう。

連帯債務型

「連帯債務型」は、夫婦2人で1つの住宅ローンを組む方法です。1人が主たる債務者、もう1人が連帯債務者となり、借入額の全額に対して返済義務を負います。「住宅ローン控除」は夫婦どちらも受けることができ、事務手数料などの諸費用も1つ分ですみます。

この連帯債務型の場合、民間金融機関では「団体信用保険」については主たる債務者となる1人しか加入できない場合が多く、連帯債務者にもしものことがあった場合にもローンは残る事になります。

連帯保証型

「連帯保証型」は、「連帯債務型」と同様に夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む方法ですが、ローンの債務者になるのはどちらか1人だけでもう1人は連帯保証人となります。事務手数料などの諸費用は1つ分のみです。

ローン契約者が夫であれば夫が返済を行いますが、夫が返済を続けられなくなった場合には妻が返済義務を負うことになります。連帯保証型の場合、「住宅ローン控除」を受けられるのも「団体信用保険」に加入できるのも債務者である1人のみです。

ペアローン

「ペアローン型」は一つの家に対して夫と妻それぞれが住宅ローンを組む方法です。収入合算との大きな違いは、それぞれがローンを組んでいるため夫と妻の両方が「住宅ローン控除」を受けることができますし、「団体信用保険」にも2人とも加入することができます。

また、それぞれがローンを組むという特性を生かして1人は固定金利型のローンを、もう1人が変動金利型のローンを組むということもできます。

ただし、2つのローンを組むので事務手数料などの諸費用が2つ分かかることになります。事務手数料は借入額の2~3%程度、登記費用は4万円~20万円程度かかります。

また、夫婦のどちらかにもしものことがあっても完済されるのは1人分の借り入れのみとなり、片方の借入額はそのまま残ることになります。

住宅ローン控除と団体信用保険の適用を収入合算(連帯債務型と連帯保証型)とペアローン型についてまとめると以下のようになります。

契約上の立場 住宅ローン控除 団体信用保険
連帯債務型 1人は主たる債務者、もう1人が連帯債務者 夫婦ともに受けることができる 債務者のみ
連帯保証型 1人は債務者、もう1人が連帯保証人 債務者1人のみが受けることができる 債務者のみ
ペアローン型 夫婦ともに債務者 夫婦ともに受けることができる 夫婦ともに加入できる

借入額が増えれば返済も難しくなる点に注意

夫婦2人分の収入を利用して住宅ローンを組むことで借入限度額を増やすことはできますが、住宅ローンが高額になれば返済もその分大変になります。ローンの返済で思ったように趣味にお金を費やせない、子供の教育費が貯まらない、ということもあり得ます。

そういったリスクを考慮した上で、余裕のある返済プランのもとに利用するようにしましょう。

まとめ

今回は公務員の方が住宅ローンを組む際の注意点について解説してきました。

  • 住宅ローンには大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」があり、それぞれにメリットとデメリットがある

  • 住宅ローンの借入限度額は一般的には年収の5倍程度だが、公務員の場合は8倍程度まで限度額を上げることができる

  • 現在、公務員専用の住宅ローンはないが、金利や審査において優遇される可能性はある

  • 公務員でも審査に通らない場合には理由がある

  • 夫婦で共働きであれば「収入合算」や「ペアローン」で限度額を上げることができる

公務員の方で住宅ローンの検討をしている方は、今回の記事を参考に住宅ローンを組む際の注意点について頭に入れておきましょう。公務員は審査面で優遇されるため住宅ローンも借りやすい一方で、返済が滞ってしまえばその分負債は重くのしかかります。

住宅ローンを組む際は、融資担当者ともしっかり相談・打ち合わせを行いましょう。

※記載されている内容は2019年7月現在のものです。

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