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住宅ローンが払えない!自宅を手放したくない人が知っておくべきこと

更新日:

公開日:2019.10.2

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「毎月の住宅ローンが払えないけれどできれば住み続けたい。どうすればいい?」

給料の削減やリストラなどさまざまな理由から、購入当初は払えるはずだった住宅ローンがどうしても払えなくなってしまうケースが後を絶ちません。
この場合、自宅を手放さなくてはいけないのでしょうか?

実は、その自宅を手放すことなくローンの支払いを続けられる方法があります。
これを活用すれば、もう自宅から退去する不安も心配ありません。

この記事はこんな人にオススメ!

  • 住宅ローンが払えず滞納している人
  • 自宅の購入当初と比べ、収入が減ってしまった人

住宅ローンが払えない!油断できない住宅ローンの落とし穴

一般的な他のローンと比べ、融資金額が平均して特に多いのが住宅ローンです。
数百万~数千万円単位の融資金額を一度に借り入れるため、月々の返済額や返済期間もそれに比例して大きく長くなりやすく、当然ながら負担も増します。

実は、この大きな負担が原因で、住宅ローンが払えなくなってしまう人が急増しています。
契約時には想定していなかった問題が誤算として現れることで、たちまち返済計画が破綻してしまい、滞納や不払いの状態に陥るケースが後を絶ちません。

では、その契約当時には気付けなかった「誤算」とは、一体どういうものなのでしょうか?

住宅ローンは借り過ぎも借りなさ過ぎも良くない

住宅ローンは借金であり、借り入れる元本が多いほど月々の返済額はそれに比例して高くなります。また、同じく元本が大きくなるほど膨らむ金利の存在も無視できません。
つまり、無計画に借りすぎると想定以上に返済額が増えてしまい、最終的に払えなくなってしまいます。

また、この逆のパターンとして注意しておきたいのが、借金の金額を減らすという行為に潜むリスクです。
例えば、できるだけ借金の元本を減らすため、購入当初に手持ちの資金をかき集め頭金を高額に設定する人がいます。確かに頭金を大きくすることで元本を小さくすることができ、月々の支払額は押し下げられます。

ところが元本を減らすことに躍起になってしまい、余剰資金に加えて貯金や生活費まで切り崩して頭金に充ててしまうと、生活に必要な資金が不足してしまいます。
こうなると再度借り入れを迫られる状況になるなど、逆に負担が増してしまうという結末にもなりかねません。

実際のところ、資金力や収入状況には個人差がありますから、多く借りるか少なく借りるかのどちらか一方が良いとは断言できません。
こういったピンチを招かぬように、ご自身の現状と将来の展望を想定した上で無理のない返済計画とバランスを考えた借り入れを行ってください。

今の収入を完済まで維持できるとは限らない

例えば、毎月の残業代を返済計画に含めたローン契約を結んだにもかかわらず、経営方針から残業代や残業時間が削減されれば収入は当然減ります。また、リストラや転職によって収入がなくなるかもしれません。

その結果、当然ながら当初の返済計画で想定していた収入を確保することができず、支払えなくなる状況に陥ってしまいます。

また、住宅ローンの契約時には、銀行などによる金融機関から「返済シミュレーション」といった情報を提供してもらえますが、これを鵜呑みにするのは危険です。

こういった情報はあくまでも収入が現状維持、あるいは良くなることを想定して作られています。ですから、リストラや転職などで収入が減ってしまうことは想定されておらず、シミュレーション通りに行かない可能性を考えておく必要があります。

最悪の結末を迎えないためにも、改めてご自身で厳しめな条件下でシミュレーションしましょう。

変動利率に要注意

住宅ローンは、固定利率とともに変動利率も採用しています。

一般的に、固定利率よりも変動利率の方が利率は低くなりますが、経済情勢などに応じてこれが逆転する可能性もあります。
また、契約当初の利率と現在の利率との上昇幅によって毎月の返済額が増減します。変動利率を選んだ人は、利率差によっては返済額が急増する可能性がある点にもご注意ください。

例えば、契約時の変動利率が年1%だったとしても、その後に利率が大きく上昇するとその分だけ月々の返済額も増えます。

大半の時期で固定利率より変動利率の方が低くなります。ただ、やみくもに安い方を選んでしまうと、上述したリスクを被る恐れがあります。
そうならないよう、固定利率と変動利率の長所だけでなく短所も理解した上で選びましょう。

住宅ローンを払えないときには

毎月の返済が払えなくなったとき、真っ先に検討すべき方法に「返済計画の見直し」があります。
住宅ローンは、一度契約しても条件を変更できます。まずは、今返済している住宅ローンが、ご自身の現状に本当に無理がない返済計画かどうかを定期的に見直してみてください。

返済計画を見直そう

返済計画の見直しを図ることで、月々の返済額だけでなく総額自体を大きく減らせる可能性も十分に見込めます。

例えば、現在の利率よりもさらに安い利率で借りられるローンに再契約した上で、元の契約先に一括返済する「借り換え」という方法を行えば、簡単に負担を軽減できます。

金融機関によっては借り換え専用の住宅ローンなどを提供しているので、こういった商品も活用して負担を少しでも減らしましょう。

ローン返済しながら貯蓄も続けよう

返済計画を見直す際には、ローンの返済にだけお金を投入するのではなく、少額でも構わないので貯蓄できるよう予算を組んでみてはいかがでしょうか。

例えば、借り換えで手に入れたお金のうち1割分だけでも残しておくことで、その資金を緊急時の貯蓄として備えておけます。

こうしておくと、入院や手術などで緊急にお金が必要となった際にも借金する必要がなく、すぐに対応できます。リスクヘッジ(回避)の意味でも検討しておきたい手段です。

広がりつつある「リバースモーゲージ」

今、「リバースモーゲージ」が注目を集めており、急速に利用者を増やしている新しい金融商品です。

リバースモーゲージとは、自身の「持ち家」の資産を生かし、それを担保にお金を借りることができるものです。お金は自由に使うことが可能で、担保になった家にもそのまま住み続けることができます。

借り入れたお金は、契約満了後か居住者が死亡した段階で自宅を売却することで返済されます。また、通常の借り入れと比べ、

  • 契約中は返済不要
  • 金利分だけ支払う

など、負担面でもメリットがあります。

例えば、仕事を退職した人が退職金をそのまま住宅ローンの返済に充てたところ、退職金が足りず全額を返済できないことがあります。この時、リバースモーゲージを通じてお金を得ることで完済でき、さらには残額を生活費などに回せるゆとりもできます。

いくつかの条件を満たす必要はありますが、資金面の不安を一気に解消できる便利さが魅力です。気になる人は、一度利用を検討してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの滞納で人生が変わってしまう可能性も

住宅ローンの滞納を続けると、最終的に差し押さえの上で競売にかけられたり、多額の借金を背負い自己破産を強いられたりする恐れがあります。
このように住宅ローンの滞納には、人生を大きく変えてしまう危険性もはらんでいるのです。

滞納する前に行動することが大事

住宅ローンの滞納は絶対に放置してはいけません。不安からつい目をそらして放置してしまいがちですが、これが後々リスクを引き起こす要因になりますので十分に注意が必要です。

どうしても払えない状況が続くようであれば、まずは放置せず、借り入れ先の金融機関に一度相談してみましょう。

相談することで、貸し手に対する心象も良く、対応にも違いが見られるようになります。また、自分だけでは気付けなかった解決策を提示してもらえるかもしれません。
放置せず、返済が苦しくなったら勇気を出して早めに相談してください。

支払いを待って貰えるのはおよそ6ヶ月

滞納が続くと、貸し手側から再三にわたる督促が行われます。
それでも督促を無視し続けると、それが6ヶ月継続した段階で「期限の利益の喪失」が行われます。

期限の利益の喪失とは、それまでの分割払いが認められず一括払いしか認められなくなることを指します。こうなると、月々の返済さえできない人にはまさに絶望的な状況です。

遅延損害金の恐ろしさ

住宅ローンの滞納者には、滞納期間に応じた損害賠償として遅延損害金が発生し、滞納している元金の残額に対し年14%の額が日割りで加算されます。
従って、通常は月々の返済額に加算される形で徴収されますが、滞納を続け一括返済が迫られると、残債に加えて遅延損害金も合わせて請求されることになります。

特に住宅ローンは元本が高額ですから、それに比例して遅延損害金も1日当たり数十万円単位という高額になりやすいのです。
これをそのまま放置すると雪だるま式に加算され、気が付いた頃にはすでに手が付けられない状態になっているケースも珍しくありません。

遅延損害金の日額の計算について、以下の表をご覧ください。

例1)10万円を20日滞納した場
遅延損害金の計算式 1日当たりの額
10万円×14%×20日/365日 767円
例2)3000万円を20日滞納した場合
遅延損害金の計算式 1日当たりの額
3,000万円×14%×20日/365日 24万6,575円

競売か任意売却か

住宅ローンを滞納し続けると、貸し手側は競売の手続きに入ります。

競売に一度かけられてしまうと、その家は担保として差し押さえられ売却されます。
一般的に競売の売却価格は通常取引よりも安く、売却益だけでは完済できない可能性があります。

「任意売却」という所有者自身が売却を行う方法も選べますが、これには貸し手側の同意が必要で、かつ競売手続が始まる前までに行わなくてはいけません。

後手に回り競売という結果になると、相場より安く売却される上に競売の対象になった事実と、氏名・住所などとともに官報に公表されます。
官報は誰でも閲覧できるので、競売にかけられたという事実が周知となり、プライバシーの面でも著しいリスクを被ることを覚悟しなくてはなりません。

そうならないためにも、先駆けて任意売却が行えるよう早めに行動しましょう。

まとめ|住宅ローンが払えないと思ったら早めに行動しよう

マイホームは多くの人にとって、まさに夢の一つです。
ところが、その夢を実現すべく現状を見ないまま無理な内容で住宅ローンを契約した結果、払えなくなり生活が立ち行かなくなるというケースが後を絶ちません。

今回は、住宅ローンを滞納することで考え得るさまざまなリスクについて解説しました。

すでに住宅ローンを契約している人はもちろん、これから家を買うべく受託ローンの契約を検討している人は、どうか先を見据えた無理のない返済計画を心がけてください。

少し余裕を持った契約にするだけでも、リスクは回避できます。それでもなお契約中の住宅ローンが払えないと感じ始めたら、手遅れになる前に素早い対応をおすすめします。

また、返済だけでなく生活費さえ足りないとお悩みの人は、ぜひ「慢性的に生活費が足りない場合は特に注意!その理由の明確化と解決策」の記事とあわせてご活用ください。

※記載されている内容は2019年10月現在のものです。

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