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払えないマンション維持費の対処策/強制競売にかけられる前に

更新日:

公開日:2019.10.3

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「マンション維持費を滞納すると、どういったリスクを被る恐れがあるんだろう?」

他の住民と設備を共有する分譲マンションの所有者には、共有設備を維持するための費用が定期的に請求されます。

マンション購入の際に、購入費だけで全て完了すると誤解している人も多く、維持費が払えないことで強制競売にかけられるなど、誤解したままだとリスクを引き起こす原因にもなりかねません。

この記事ではマンション維持費を滞納し続けた場合に考えられるリスクと、強制競売にかけられる前にぜひ行っておきたい対策を解説します。

この記事はこんな人にオススメ!

  • マンションをこれから購入する予定の人
  • 親が所有していたマンションを引き継ぐ人

マンションの維持費が払えないとどうなるのか?

分譲型のマンションをお持ちの人には、マンションの維持費が毎月請求されます。
この費用を払えないでいると、段階的にさまざまな処置が行われた後、最終的には非常に厳しい対処が行われます。

また、万が一にもそういう自体に巻き込まれてしまった場合に備えて、それぞれの段階ごとの具体的な対応策も確認していきましょう。

深刻な未納問題

マンションの維持費を滞納する人が、全国的にも急増しています。
国土交通省がまとめた全国のマンション所有者へのアンケートによると、「3ヶ月以上にわたって維持費の滞納が発生している住戸がある」と回答した管理組合の数が、全体の37%です。

また、さらに長期化した6ヶ月以上の滞納は22.7%、1年以上の滞納に至っては全体の15.9%に上り、深刻な未納問題が多発していることがうかがえます。

これほどまでに高い数字を示すようになった一因となっているのが、亡くなった親族から相続する形でマンションを引き継いだ人による維持費の未納です。

自分がもともと住んでいる住まいではなく、不動産として譲り受けたためにマンションの維持費の存在を知らなかったりなどで未納を続けたりする人が意外に多く、これが滞納率の急増を招いています。

維持費が払えないとどうなるのか?

共用部の管理や補修に使われる維持費は、そこに住む全ての住民に負担義務があります。
これを万が一支払わず滞納し続けると、マンションの管理を委託されている管理組合や管理会社による厳しい処置が、以下の順番で行われます。

  1. 滞納が2~3ヶ月続くと問い合わせがくる
  2. 滞納額がかさむと「返済計画書」の提出を求められる
  3. それでも対策をしないと督促状がくる
  4. 実質上の最終通告|配達証明郵便
  5. 強制競売にかけられることも
  6. 最終的には給与や財産の差し押さえまで発展

では、さらに詳しく見ていきましょう。

滞納が2~3ヶ月続くと問い合わせがくる

マンションの管理会社もしくは管理組合の理事名義で、連絡が滞納者に行われます。通常、文書で行われることが多く、この連絡に対して「どうしても払えない」という旨を伝えるだけでも、場合によってはさらに2~3ヶ月程度なら支払いを待ってもらえるケースもあります。

滞納額がかさむと「返済計画書」の提出を求められる

滞納額の合計が10万円(マンションの一般的な維持費の4~6ヶ月分に相当)を超えた段階で、管理会社か管理組合から「返済計画書」という書面が送られてきます。
これに対し、滞納者は必要事項を全て記載した上で返送する義務が発生します。

それでも対策をしないと督促状がくる

上述した全ての連絡を無視して滞納を続けた場合、管理会社から法的拘束力がある「督促状(とくそくじょう)」が送付されます。

実質上の最終通告|配達証明郵便

督促状が送られてきたにもかかわらずさらに滞納を続けると、配達証明郵便が郵便局から届きます。そして、これが事実上の最終通告になります。

配達証明郵便とは、送付された書面が正しく宛先人まで届いたことを郵便局が証明する郵便物のことです。受け取っているにもかかわらず「受け取っていない」という言い逃れを防ぐために、配達証明を着けた郵便が届きます。

配達証明郵便が届いた後も無視を続けると、この段階で「悪質な滞納者」と認定され、裁判となります。

裁判所からは、被告として出廷が求められます。これも無視すると、原告側の言い分を全て認めたとみなされ敗訴が確定します。

強制競売にかけられることも

裁判で敗訴が確定した段階では、まだ滞納者に対して実害は発生しません。
ただし、その後、裁判に勝訴したことを前提に管理組合は「支払督促」と「簡易訴訟」を裁判所に提起します。これによって、滞納者が所有するマンションは「強制競売」の対象となります。

その後、競売にかけられてからおよそ半年ほど経過した段階で、正式な立ち退き命令が下され、これに対して滞納者は拒否する権利は一切認められません。事実上の強制退去処分です。

最終的には給与や財産の差し押さえまで発展

滞納者の中には、所有するマンションが競売にかけられた以後も退去せず、住み続ける人がいます。この場合、改めて滞納している管理費が請求された上で支払われないと、さらに給与や財産の差し押さえが行われます。

競売や差し押さえ命令を受けた事実は全て官報に記載され、隠していても周りには必ず知られてしまいます。会社や顧客からの信頼も一気に失うため、個人としても社会人としても再起が非常に難しくなってしまいかねません。

マンションの維持費の支払いがどうしても難しいときの対処策

払わなくてはいけないと思ってはいても、さまざまな理由からどうしても払えないという人もいます。そんな場合でも、連絡への無視や放置をしてはいけません。

まずは請求先に相談しよう

どんな理由があったとしても本来支払うべき費用を払えないということは、それを受け取る側にとって得られるべきお金が受け取れないということを意味します。

相手に対して不便を強いるのですから、まずは相手の立場に立った上できちんと謝罪しましょう。その上で、支払いができない理由を説明するべく請求先に必ず相談してください。

場合によっては、支払いの猶予や分割払いを認めてもらえる可能性もあります。

家賃滞納時の言い訳4選!大家さんに支払いの意思を見せること」という記事で、こういった相談や連絡を行う際に「絶対に言ってはいけないこと」など注意点をまとめています。参考にして下さい。

滞納維持費への具体的な対策

どうしても滞納している維持費の支払いが難しく、再三にわたって請求や督促が来ている場合に取りたい具体的な対策をまとめてみました。以下をご覧ください。

身内に相談する

真っ先に相談すべきは、やはり身内です。親や子ども、兄弟など身近な親族に相談し現在の苦しさを伝えた上で、援助を申し入れてみましょう。

ただし、身内だからといって必ずしも受け入れてもらえるとは限りません。特に、お金の問題は、例えば身内であったとしても他人と同様に扱うと決めている人も多くいます。

家計を見直す

日常生活の中でも、さまざまな名目でお金を出費しています。その中には、努力すればある程度は節約できるものも数多くあり、例えば通信費や水道光熱費などが比較的手の着けやすい費用です。

ただし、食費など命の危険性に直結するような部分にはできればギリギリまで手を着けず、まずはそれ以外の部分から節約し、毎月の出費を抑えましょう。

また身の回りの要らないものを売ってお金に換える方法も、有効です。

クレジットカード

クレジットカードをすでにお持ちであれば、クレジットカードのキャッシング枠を使った一時的な借り入れも一つの手段です。

もしキャッシング枠がないカードをお持ちなら、普段現金で支払っているものをショッピング枠による支払いに代える方法をおすすめします。

金融機関への相談・カードローン

相談できる身内もおらず、またすでに生活もギリギリの状態でクレジットカードも持っていない苦しい状態の人もいます。こんな場合は、金融機関に相談してみましょう

低利で借りられる銀行のカードローンを活用できるのがベストですが、銀行は審査が厳しく通らないという人も必ずいます。従って、より通りやすい選択肢として消費者金融のカードローンをおすすめします。

銀行と比べると高利ですが、上手に活用すれば金利を抑えた上で現金を即日融資してもらえ、滞納を素早く解消できます。
ただし、銀行より審査に通りやすいとはいえ、必ず利用できるわけではない点に注意してください。

そもそもマンションの維持費って何?という人のために

マンションではなく戸建てにお住まいの人からすると、「マンションの維持費ってそもそもなに?」という疑問があっても当然かもしれません。

マンションには以下の表のような3大維持費がかかります。

3大維持費の概要とマンション・戸建てごとの費用の有無は、以下の表の通りです。

維持費の種類 概要 マンション 戸建て
管理費 共用部の清掃、エレベーターの保守点検などメンテナンス費用 ×
積立修繕金 定期的に共用部の修繕を行う「大規模修繕」の費用として積み立てられる資金 ×
固定資産税 固定資産(不動産)に課せられる地方税

管理費とは

さまざまな人が住む集合住宅であるマンションには、全ての住民が共同で使う共有部という設備があります。

そして、これら共有部の修繕や清掃などメンテナンスを行う目的で徴収されているのが、管理費です。具体的な使い途として、ゴミ収集費、エントランス・フロアの清掃費、エレベータの保守点検費用などがあります。

修繕積立金とは

経年劣化によって発生する箇所を修繕し現状を回復するため多くのマンションでは数年に一度のペースで大規模な修繕を行っており、これを「大規模修繕」といいます。
大規模修繕にかかる費用は、全て住民負担です。

非常に高額な費用がかかることから、居住者が毎月分割の形で「修繕積立金」として積み立てています。

固定資産税

年間を通じて請求される固定資産税は、マンションだけでなく戸建て住宅にも等しく課せられている地方税です。

同じように徴収される税金として、「都市計画税」もあります。これは自治体の施策など条件に応じて課せられる税金であり、条件に当てはまらない物件には課税されません。

お住まいの住宅や所有している住宅の固定資産税が年間いくらかかるかは、以下ページで掲載されている計算式をご活用ください。

「戸建てVSマンション」どちらがお得?維持費が払えないときに考えるべきこと

マンションにかかる維持費がどうしても支払えない今だからこそ、改めて考えておくべきことがあります。それが、「このままマンションに住み続けるべきなのかどうか?」という点です。

例えば、これから新たに家を買おうと思っている人の中にも、「マンションと戸建て、どちらのほうがお得なのか?」という疑問をお持ちの方も多いと思われます。
実際のところ、どちらの物件がお得といえるのでしょうか?

【結論】どちらがお得かは住む人次第

結論から言うと、戸建てとマンションのどちらがお得かについては住む人によります。

建物全体を自由にできる戸建ては、上を見ればキリがないほどにさまざまなオプションを活用してさらに豪華な建物に作り替えることができます。反対に、全く手をかけず維持費を極限にまで節約するといった選択も可能です。

マンションは維持費を0円にまで減らせる戸建てと違い、最低限の維持費は必ず支払わなくてはいけません。しかし、一定の金額以上の費用は負担する必要がなく、その上で将来発生する破損に対しても特別な作業を自分で行う手間が省けます。

戸建てとマンションの維持費の比較表

戸建てとマンション、それぞれの物件にかかる維持費について、表にまとめてみました。

【戸建て】
外壁塗装 10年に1回 40万円~
屋根塗装 10年に1回 30万円~
床下防蟻処理 5年に1回 10万円~
【マンション】
管理費 8,000~1万5,000円(10年で96~180万円)
修繕積立金 5,000~1万5,000円(10年で60~120万円)
駐車場代 5,000~1万円(10年で60~120万円)

ご覧の結果となりますが、これだけの情報で見比べてみるとマンションの方が全体的な費用が割高に見えます。

戸建てにかかる維持費は、建物に付属するオプション設備の数や質によっても金額が大きく変化するため、自分が重視する条件を見極めたうえで判断しましょう。

ずっと賃貸も一つの手段

賃貸物件であれば維持費は全て物件を所有するオーナーに発生するので、借りる側には一切負担はかかりません。
もちろん、その分の費用が毎月の賃料に上乗せされており、高額な賃料を毎月支払う必要があります。

ただし、短期間住む場合や引っ越しの機会が多いのであればあえて分譲にこだわらず賃貸物件で済ませてしまうのも、一つのやり方です。

マンションの維持費が払えない今だからこそ!長期的視点での人生設計を

マンションの購入費にばかり目が行ってしまい維持費にまで考えが及ばなかったなど、払えないのにはそれなりの理由がある人もいるでしょう。

どうしてもマンションの維持費が払えないのであれば、これをきっかけに人生設計を改めてみてはいかがでしょうか。

自分の収入レベルに合った家探しが重要

マンションの維持費は、マンションの質やランクに応じて増減し、いわゆる高級なマンションほど維持費も高くなります。

収入に見合わないタイプのマンションを無理して購入してしまうと、その後の維持費で苦しむことになります。

収入のレベルに見合った家探しを行い、購入に踏み切りましょう。

全てのパターンを検討すべき

家の購入を検討し始めた段階で、全てのパターンを一緒に検討することをおすすめします。

新築マンションだけでなく中古のマンションを含めたり、そこに新築の戸建てや中古の戸建てを含めたりしましょう。そうすることで一番気に入っている物件をより詳細に比較検討できるようになります。

また、分譲だけにこだわらず、賃貸も必ず検討に含めてください。場合によっては、賃貸の方がベストな選択肢になることも多いのです。
あくまでも「自分が払える金額内でベストな選択」を見つけましょう。

売却を念頭において購入するなら

将来の売却を想定した物件選びも、リスクを抑える方法です。
資産価値が高かったり人気のオプションがあったり、あるいは好立地などの条件を元に物件を選んだりすることで、将来の売却価格を目減りさせずに済みます。

ただし、将来の売却を念頭にするのであれば、以下の3つの点に必ずご注意ください。

立地

物件の善し悪しを決める一番の要因が「立地」です。
例えば、最寄り駅からより近い場所ほど高値になりやすく、逆に交通利便性が悪かったり周りに店舗が少なかったりする立地ほど、価格が安くなります。

物件を探すのならまずは立地から検討すべきといえるほど、最重要なポイントです。

デベロッパー

物件の開発計画から実際の分譲までを手がける業者のことをデベロッパー(土地開発業者)といいます。有名どころでは、住友不動産や三井不動産などがあります。

実は、人気の高いデベロッパーが手がけた物件ほど中古市場でも人気が高く、値下がりしにくい傾向にあります。物件の魅力にもこだわるのであれば、必ず手掛けたデベロッパーについてもしっかりと下調べしてください

人口動態

そのエリアに住む人の出生や死亡、婚姻といった動きのことを「人口動態」といい、これもまた、資産価値に大きな影響を与えます。

人口動態は政府統計などで調べられるので、立地だけでなくその地域の人口動態も下調べしておきましょう。

迷ったらとにかく相談し早急に支払おう

実際に住む家が戸建てかマンションかによって、そこに住む人全てに何らかの影響を与えます。

つまり、住む人全体の問題であり、自分一人で安易に決めるのではなく、かならず家族全員に相談し意見を集めた上で決めるのが大切です。

まとめ

今回は、マンションに住む際にかかる維持費の問題について解説しました。

分譲型のマンションを所有して住む限り、維持費の支払いからは逃れられません。
また、住民全体に影響する費用だからこそ、滞納はできるだけ避けるべきです。
一時的にどうしても払えないようであれば、クレジットカードのキャッシングや銀行・消費者金融系のカードローンを使って補いましょう。

それでも、借り入れ時の審査に通るかが不安という人もいらっしゃると思います。そんな人には、銀行ではなく審査がやさしい消費者金融がおすすめです。
審査に通る一番のコツとして、あらかじめ公式ページや「審査が不安」で審査に通るために必要な情報を確認した上で、必要な資金を用立てましょう。

※記載されている内容は2019年10月現在のものです。

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