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【強制退去?裁判?】家賃の支払いが遅れるリスクと確実な対処法

更新日:

公開日:2018.9.4

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この記事を読まれている方の中にも、賃貸マンションに住まわれている方は多いと思います。
今回の記事では、賃貸マンションの家賃を滞納した場合のリスクや、家賃滞納を発生させない為の対処法について、詳しくご紹介したいと思います。

家賃滞納については、場合によっては少ない金額の為、中には「家賃の滞納ぐらい…」と軽々しく考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、家賃滞納には想定以上のリスクが発生する事も考えられ、場合によっては今後賃貸マンションの契約が一切できなくなる、という場合もあり得ます。

では、そのような最悪の事態にならない為にも、どんな対処方法があるのか詳しく見ていきたいと思います。

家賃の支払い遅れる!裁判や強制退去までの流れ

まず、家賃の支払いができなかった場合、どのような形で督促が行われ、最終的にはどんな結末を迎えるか、「家賃滞納」から「督促までの流れ」について、詳しく見ていきたいと思います。

STEP①オーナーや管理会社からの督促

賃貸マンションを契約している場合、「マンションオーナーから直接部屋を借りているケース」や、「管理会社を経由して賃貸契約をしているケース」など、様々な形態があると思いますが、いずれにしても家賃を1ヶ月でも滞納すると、家賃引き落とし日の一週間後ぐらいには、オーナーや管理会社から電話や訪問という形で督促が行われる事になります。

ただし、この時点では「ついうっかり銀行にお金を入れておくのを忘れた」というケースもある為、オーナーや管理会社も「家賃の支払いをお忘れではありませんか?」という柔らかな態度で連絡をしてくるケースがほとんどで、それほど強硬な態度で督促されるという事はありません。

したがって、単純に家賃支払いを忘れただけ…という場合であれば、家賃をすぐに振り込むか、次月の支払日に合算して家賃を引き落としてもらう等の連絡をしておけば、それ以上何か言われる事もありません。

STEP②内容証明郵便で督促が届く

しかし、このような督促を無視して家賃支払いの滞納を続けていると、滞納の2~3か月後には「内容証明郵便」という形で督促状が届く事になります。

内容証明郵便とは、本人に督促状がきちんと届いたという事を、送り主にも証明が行く流れになっていますので、内容証明で督促状が届いた場合には、「督促を受け取っていない」とか「内容を見ていない」というような言い訳は通用しない事になります。

また、ここまでくると内容証明郵便には、かなり厳しい表現文言が記載されているケースがほとんどです。

例えば以下のような文言です。

  • 「現在滞納している家賃を、7日以内に支払ってください」
  • 「万一、支払えない場合は、賃貸契約を解除し強制退去を命じます」

なお、先ほどの初回督促時などには、このような内容証明郵便が届く事はありませんので、内容証明郵便が届くという事は、何度か督促連絡を無視しているか、またはオーナーや管理会社が自宅を訪問してきてもそれを拒否している事が考えられます。

いずれにしても、内容証明郵便で督促状が届いたら、オーナーや管理会社も相当な温度感であるという事は認識しておくべきです。

STEP③連帯保証人に督促が行く

次に、内容証明郵便が届いても家賃が支払われない場合、今度は「保証人に家賃の請求が行く」という流れになります。

尚、賃貸マンションの契約時には、親や兄弟などの第三者に保証人を依頼しているケースと、保証会社に家賃保証を依頼しているケースの二つのパターンがあると思いますが、どちらの場合でも賃貸契約者が家賃を支払わなかった場合は、これら保証人や保証会社が家賃を代位弁済しないといけないという事になります。

しかも、ここまで家賃を滞納してしまうと、たとえ保証人や保証会社が家賃を代位弁済したとしても、オーナーや管理会社は今後の滞納リスクを考え、今後の賃貸契約の更新を認めてくれない…というケースも考えられます。

したがって、「家賃は遅れながらでも、追い出されない程度に支払えばいいのでは?」という安易な考えでマンションを借りていると、急に更新を断られ退去を迫られる場合もありますので、くれぐれも家賃は毎月きちんと払う事を心がけるようにしましょう。

STEP④裁判

次に、ここまでの流れで家賃が支払われない場合、残念ながらオーナーや管理会社も「裁判所に訴える」という法的手段を講じる事になります。

先ほど、初回滞納時にはマンションオーナーや管理会社から督促状が届く、という事をお伝えしたと思いますが、それらの個人オーナーや管理会社から送られる督促状には、基本的には法的強制力はありません。

しかし、裁判所で手続きが行われた後で発送されてくる「支払督促」という文書が届いた場合は、強制執行などの法的強制力がありますので、注意が必要です。

また、裁判所の判断によっては、家賃滞納分の代償として個人の財産などが差し押さえられる場合もあります。

したがって、このような最悪の事態を避ける為にも、とにかく家賃を滞納してしまった場合は、できるだけ早い段階で家賃を支払う事をお勧めします。

STEP⑤強制退去

次に、ここまでの督促をされても家賃を支払わなかった場合は、最終的には強制退去という事になります。

当たり前の話ですが、マンションオーナーや管理会社も、ボランティアで賃借人に部屋を貸しているわけではありませんので、家賃を支払えない居住者に対しては、どんな強硬手段を使ってでも退去を命じるという事になります。

また、この強制退去に従わない場合は、今度は「不法占拠」などの罪に問われる場合がありますので、ここまで来たら速やかに指示に従うほうが賢明と言えます。

家賃の支払いが遅れる場合、保証会社の催促が厳しくなる事も

先ほど、保証会社について少し触れたと思いますが、ここで賃貸マンションを契約する場合の「保証会社の存在」と、「家賃を滞納した場合の保証会社の対応」について、詳しく見ていきたいと思います。

保証会社とは

まず、保証会社の役割について簡単に触れておきたいと思います。

マンションの保証会社とは、万一賃借人が家賃を滞納してしまった場合に、オーナーや管理会社に滞納家賃を代位弁済する役割を担っています。

その為、マンション契約時に保証会社を利用する場合には、保証料として家賃1ヶ月分の約80%程度のお金を、保証料として支払うケースが多いようです。

ちなみに、保証会社で保証される費用の範囲は、「家賃」や「共益費」、そして「駐車場料金」や「水道料」、そして「部屋を退去する場合の清算金」などが含まれています。

ただし、これらの保証金額については上限があります。

例えば、保証会社の大手である全保連の場合は、一般の賃貸マンションであれば保証の上限は「月額賃料の24ヶ月相当額まで」と決められています。

保証会社から請求されるとどうなる?

では、保証会社を利用している状態で、万一家賃を滞納してしまった場合、どのような流れで督促が行われるのでしょうか?

先ほど、家賃を滞納した場合は「マンションオーナーや管理会社から督促が入り、最終的には裁判を起こされる」という事をお伝えしたと思いますが、自分が家賃を滞納しその代わりに保証会社がマンションオーナーに家賃を支払った場合は、今度は保証会社から賃借人へ費用の請求が行われるという事になります。

つまり、保証会社から代位弁済が行われたとしても、その支払い義務はなくならないという訳です。

そして、代位弁済の後は保証会社から賃借人に督促が行われ、それでも支払わなかった場合は、保証会社が賃借人に対し、法的手段を講じる事になります。

全国賃貸保証業協会のブラックリストに載る

また、保証会社を利用していて、家賃滞納分の代位弁済をしてもらったとしても、それで済む訳ではなく、大きなリスクが残る事になります。

それは、「今後保証会社を利用した賃貸契約が一切できなくなる」というリスクです。

全国には、数多くの家賃保証会社がありますが、それらの保証会社は「全国賃貸保証業協会」というところに加盟しています。

また、保証会社を利用した人が万一家賃を滞納してしまった場合は、全国賃貸保証業協会のデータベースに滞納者の氏名、生年月日、住所、電話番号、免許証番号、物件名や家賃など、すべての情報が登録され、保証会社間で情報が共有されてしまいます。

なお、これらの情報については、保証委託契約の終了から5年間、また滞納があった場合は債務が消滅してから5年間は登録されてしまいます。
その間は保証会社は利用できず、新たに部屋を借りる場合は、個人的に保証人を探さないといけない…という事になります。

参考までに、全国賃貸保証業協会に加盟している保証会社の一覧を掲載しておきましたので、参考にしていただければと思います。

保証会社 本社所在地
アーク株式会社 岩手県
株式会社アルファー 鹿児島県
エルズサポート株式会社 東京都
株式会社近畿保証サービス 兵庫県
興和アシスト株式会社 大阪府
ジェイリース株式会社 東京都
全保連株式会社 沖縄県
賃住保証サービス株式会社 千葉県
ニッポンインシュア株式会社 福岡県
ホームネット株式会社 東京都
株式会社ランドインシュア 東京都
株式会社レジデンシャルサービス 東京都

カードローン等の審査に影響するか?

では、全国賃貸保証業協会に家賃不払い者としての情報が登録されてしまった場合、住宅ローンやカードローンなどの審査には影響するのでしょうか?
少し気になる点ですので、その点についても触れておきたいと思います。

たしかに、家賃滞納で保証会社が代位弁済した場合は、不動産業界の信用情報機関である全国賃貸保証業協会にはこれらの情報は登録されてしまいます。

しかし、住宅ローンやカードローンなどの金融機関が利用する信用情報機関は、全国賃貸保証業協会とは別の「全銀情」や「CIC」などの、金融機関が加盟する信用情報機関を利用する事になっています。

これら金融機関が利用する信用情報機関と、全国賃貸保証業協会のデータベースとは、個人情報の共有はされていませんので、結論保証会社で代位弁済が発生したとしても、カードローンや住宅ローンなどの審査には影響はないという事になります。

しかし、家賃を支払えないような人がカードローンを利用して問題なく返済ができるかと言うと、そこは審査とは別の問題です。

カードローンの審査に通る通らないは別にして、まずは家賃をきちんと支払えるくらいの収入は確保しておきたいものです。

家賃の支払いがどうしても遅れる場合の解決法

では、以上のように家賃の未払いで裁判になるような事態を避ける為には、どのような対処方法があるのでしょうか?

いくつかご紹介しておきたいと思います。

まずは、オーナーや管理会社へすぐに連絡する事が大切

まず、何らかの事情で家賃が支払われなかった場合や、引き落としに間に合わなかった場合にすぐ行うべき事…、それは「マンションオーナーや管理会社に、すぐに連絡を入れる」という事です。

オーナーや管理会社も、賃借人に部屋を貸して、その家賃で収入を得ているわけですので、賃借人はいわゆる「お客さん」という立場です。

したがって、そのようなお客さんから家賃滞納の連絡が速やかに入り、「〇〇日まで必ず支払いますので、少し待ってください」という意思表示があれば、オーナーや管理会社も強硬手段に出る事はまずありません。

特に、オーナーが同じマンションに住んでいるようなケースも少なくないと思いますので、家賃滞納が原因でお互いが気まずい雰囲気にならない為にも、もし滞納してしまった場合には、こまめに連絡を入れて次の支払日について約束をする事がとても重要になってきます。

災害時などのやむを得ない場合の対処法

しかし、家賃が支払えない場合、単にお金がないという理由以外にも、地震や火災などの災害でやむを得ず家賃を支払えない…というケースもあり得ます。
では、そのような時には災害時の事情は一切考慮されないのでしょうか?

結論から申し上げると、災害などのやむを得ない事情がある場合は、賃貸マンションの家賃はある程度の基準で減額されるという法律が施行されていますので、その法律にのっとって家賃の一部は減免される事になります。

したがって、万一災害で家賃が支払えない場合は、速やかにその旨を管理会社にオーナーに連絡される事をお勧めします。

なお、2017年5月の法改正で、災害などがあった場合、賃借人からの連絡があれば家賃の減額の請求の有無に関わらず、一定の基準まで家賃を下げなければいけないという法律に変わっています。

この点は、賃借人にとってはかなり有利な法改正になっていますので、参考までに覚えておくと便利です。

家賃の支払い遅れ…でも払うお金が無い!

ここまでで、家賃を滞納した場合の督促の流れや、最終的な強制執行までの流れはご理解いただけたかと思います。

では、家賃を支払いたくてもお金がないような場合は、どのような対処法があるのか、その点もお伝えしておきたいと思います。

滞納分の家賃を分割払いにしてもらう

家賃を支払いたくてもお金がない場合、「オーナーや管理会社に直接交渉して、滞納している家賃を分割払いにしてしてもらう」という方法があります。

先ほど、マンションの賃借人はオーナーから見ると「お客様」という事をお伝えしたと思いますが、オーナーも人ですので、誠意をもって事情を説明すれば、数回程度の分割払いなら認めてもらえるケースもあります。

特に、契約者が個人オーナーなどの場合で普段から誠実な対応を心がけていれば、このような無理なお願いも聞いてもらえる可能性は高くなります。

家賃を下げてもらえるよう交渉してみる

また、どうしても毎月の家賃支払いが厳しいなら、オーナーや家管理会社に交渉して家賃を下げてもらうという事も場合によっては可能です。

尚、家賃というのは日々変動していますので、場合によっては同じタイプの部屋でも、2年前の家賃よりも現在の家賃のほうが1割程度安い…という事はよくある事です。

しかし、マンションの契約は1年~2年の長期契約になっていますので、契約途中で別の部屋の家賃が下がったとしても、契約中は当初契約時の高い家賃がそのまま継続される場合がほとんどです。

しかし、場合によっては家賃が支払えない事情や、現在の家賃相場を説明すれば家賃を下げる事に同意してくれる場合もあります。

オーナーや管理会社も、高い家賃のままで家賃を滞納されるよりは、家賃を下げて毎月安定して賃料が入ってきた方がメリットが大きいので、そのような申し出には応じてくれるケースも多いようです。

金利の低いローンを利用して支払う

以上のような手段を講じても、まだ家賃支払いができないという場合は、カードローンなどを利用するという方法もあります。

ただ数ヶ月分の家賃となると、すでに数十万円程度の家賃滞納になっているケースもありますので、できるだけ金利の低いカードローンを利用するという事がポイントになってきます。

以下に、低金利で利用できる主なカードローンの金利を表にまとめていますが、例えば50万円を金利18%のカードローンで借りる場合と、9%のカードローンで借りた場合とでは、毎月の利息は約3,500円程度変わってきます。

ただ、金利が低くなるという事は、それだけ審査基準も厳しくなるという事でもありますので、その点だけは覚えておきたいところです。

カードローン別金利ランキング

銀行名 カードローンの金利
住信SBIネット銀行 0.99%~7.99%(※条件あり。プレミアムコースの場合)
8.39%~14.79%(※条件あり。スタンダードコースの場合)
ソニー銀行 2.5%~13.8%
じぶん銀行 2.1%~17.4%(誰でもコースの場合※au限定割適用)
1.7%~12.5%(借り換えコースの場合※au限定割適用)
イオン銀行 3.8%~13.8%
楽天銀行 1.9%~14.5%
ジャパンネット銀行 2.5%~18.0%

災害時などは給与の前借りも可能

また、火災や地震などの災害で家賃を支払われない場合は、勤務先に交渉して給料の前借りをお願いするという方法もあります。

確かに、一般的には給料の前借りを認めている企業は少ないのですが、労働基準法では災害などで生活がままならない場合は、勤務先の企業は従業員から請求があった場合に給料の前借りを認められればならないという法律があります。

ただし、給料の前借りができると言っても、働いていない日の給料までもらえるという訳ではなく、仕事をした日の給料で且つまだ支払いを受けていない給料分のみが前借り可能という事になりますので、その点だけは覚えておくようにしましょう。

家賃の未払いを発生させない為の部屋の借り方

最後に、家賃の未払いを発生させない為には、どのような部屋の借り方をすべきなのか、参考までにお伝えしておきたいと思います。

シェアハウスなどを利用してできるだけ安い家賃で借りる

家賃の未払いを発生させない為には、できるだけ安い家賃で借りるという事がポイントになりますが、そういう意味ではシェアハウスなどを利用する事をお勧めします。

シェアハウスとは、一つの部屋を2~3人で共同利用する事を意味していますが、概ね都内などでマンションを借りる場合でも、通常6万円から8万円の家賃相場の所、シェアハウスなら2~3万円の家賃で済む場合もあります。

収入が低いなら公営住宅という選択肢も

また、毎月の収入が低いなら、都営住宅や県営住宅などの公営住宅を利用するという方法もあります。

このような公営住宅の場合は、最初に支払う保証金の優遇制度があったり、また他府県からの移住者や新婚で部屋を借りる場合などには、補助が付く場合もあります。

参考までに、関連するサイトを掲載しておきますので、一度ご覧いただければと思います。

フリーレント物件を探す

また少しでも家賃を下げたいなら、フリーレント物件を探すという方法もあります。

フリーレント物件とは、契約時から最初の数ヶ月間は家賃がかからないという物件の事を指しますが、駅から少し遠い物件や、賃借人が中々見つからない築古の物件などでは、フリーレント物件も多いようです。

オーナーや管理会社にとっても、最初の家賃をオーナー負担としてでも、空き部屋で放置しているよりはメリットが大きい場合がありますので、根気よく探せばそんな部屋も見つかるかもしれません。

家賃滞納のリスクまとめ

今回は家賃滞納のリスクや、家賃滞納により最悪の事態を招かない為の方法について、いくつかの情報をお届けしましたが、参考になったでしょうか?

現在は、保証会社のシステムもかなり整備されており、昔のように保証人をわざわざ利用しなくても気軽に部屋を借りられる時代になっています。

しかし、その一方で低所得者層が増え、保証会社の代位弁済の件数も相当数増えています。

中には安易に高い家賃のマンションを借りて、保証会社の代位弁済を受け、最終的には裁判沙汰になって部屋を追い出されるというケースも後を絶ちませんので、そのような事態にならないように身の丈に合った家賃の部屋に住むのが、最も重要なのかもしれませんね。

※記載されている内容は2019年4月現在のものです。

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