「持っている土地が突然区画整理の対象になり、おまけに清算金まで求められた！」

たとえ所有権を持つ土地であったとしても、土地区画整理事業の対象地として含まれてしまうと、清算金を払わなくてはいけない可能性があるということをご存じでしょうか。

なぜ、自分の土地に対してお金を支払わなくてはいけないのか？その理由と、実際に自分が対象になったとき支払いを拒否した場合の裁判や、差し押さえを防ぐ解決法について、ここで詳しく解説していきます。

この記事はこんな人にオススメ！

区画整理の清算金はなぜ払わなければいけないのか

住民の利便性向上などのために行われる区画整理は、「土地区画整理法」という法律に基づき全国各地で行われています。

所有権を持つ土地がこの区画整理の対象となった場合や、区画整理の対象に含まれている土地を購入した場合その後の状況に応じて、突然「清算金」の名目で費用を請求されるケースがあります。

そもそもこの「清算金」とは、区画整理の対象となった土地の対象前の資産地価と、対象後の資産地価の差を埋めるために発生する費用のことです。

例えば、区画整理の対象となる前の資産地価が1,000万円だったのに対し、区画整理の対象となった以後に資産価値が上がり2,000万円の評価が下されたとします。

この場合、区画整理が行われたことでその土地の価値が2倍に上がったことから、その差額を所有権を持つ人に清算金という名目で請求することが法律に定められています。

逆に、区画整理の対象となったことで資産価値が以前よりも目減りした場合、減額した分だけ補填する目的で土地所有者に清算金が支払われます。
また、清算金は、区画整理事業の区域全ての工事が完了した後に行われる「換地処分」の公告がなされた翌日に金額が確定し、清算金として徴収・交付が行われます。

ちなみに、区画整理の対象となる前の土地のことを「従前地（じゅうぜんち）」といい、対象後の土地のことを「換地（かんち）」といいます。

清算金は従前地と換地との差額

清算金は、従前地と換地それぞれの資産価値の差額であり、この差を埋める形で所有者に対し徴収あるいは交付という形で支払われるお金です。

従って、清算金の名目で所有者側がお金を支払う必要に迫られたということは従前地よりも換地になった方が、資産価値が上がったということを意味します。

清算金は原則として換地処分時の所有者に帰属される

清算金は、原則として換地を処分する段階での所有者に帰属し、徴収・交付が行われます。
それを踏まえた上で、まずは清算金を支払うに当たってぜひ覚えておきたい以下の点からご紹介しましょう。

保留地	区画整理する事業主体(区画整理会社など)が取得する土地
換地	区画整理された上で所有者に対して交付される土地
仮換地	換地処分が行われる前に地権者に対して仮に割り振られる土地
従前地	換地前の土地

清算金の問題を語る上で度々登場するこれらの用語についてあらかじめ把握しておくことで、清算金問題に対して適切に対応できます。必ず、それぞれの言葉とその意味を覚えておきましょう。

清算金は、従前地と換地の価値の差額であることを説明しました。つまり、従前地よりも換地の価値が低ければ、その差額を支払ってもらえるということになります。

ただし、実際にはこういったケースは珍しく、区画整理の対象となる土地を所有している全ての人にとって清算金はむしろ難しい問題となりがちです。

なぜなら、区画整理が行われることによってほぼ全てのケースで、従前地よりも換地のほうが資産価値が高くなります。この場合、その差額を清算金として支払わなくてはいけません。

区画整理の清算金を払えない状態が続くとどうなってしまうのか

区画整理事業によって清算金の徴収が行われた場合、手持ちの資金が乏しく払えない状態になることは珍しくありません。

このように清算金が払えない状態を長い間続けてしまうと、最終的には裁判を通じて土地など「資産の差し押さえ」という非常に厳しい処分が下されます。

突然の区画整理事業によって、瞬く間に換地に対する清算金が請求され、突然自分の知らないところで発生した問題に対しての不満から、裁判に踏み切る人も多いようです。

ところが、区画整理は法律に則って行われる公的な事業であることから、所有者側の主張が認められるケースはほぼないのが実状です。

清算金の徴収に関する裁判事例について、下記URLでさまざまな判例が掲載されています。滞納によってどういったリスクを被る可能性があるのかも確認できるので、こちらも参考までにご覧ください。

どうしても区画整理の清算金が払えないときの解決策

請求された清算金をどうしても用意できない！という場面を想定して、ここではその解決策や状況を悪化させない方法を中心に詳しく紹介していきます。

裁判や差し押さえといった最悪の事態を迎える前に、必ずこれらの方法を具体的に検討してみることをおすすめします。

書面の確認や売買先への交渉

区画整理の対象となった土地が他者から購入したものであるのなら、まずはその売買に関する書面（契約書や重要事項説明書など）を改めて確認してみましょう。

土地の売買に関する契約書では、土地が区画整理の対象になった場合の扱いなどを記していることがあります。その内容によっては、土地の現所有者ではなく前所有者に清算金の負担を求めることができる可能性も十分に見込めます。

特に、不動産業者を仲介した土地売買であるならば必ずこういった書面が設けられているので、必ず確認してください。

また、対象の土地が前地権者との直接売買で手に入れたものなら、相手側と直接交渉してみるのも有効な手段です。

専門家に相談をする

清算金や区画整理に関する手続きは全て、法律に則った形で行われます。このため、これらの手続きに関する疑問や相談は弁護士など法律の専門家に委ねられます。
相談を通じて専門家ならではの負担を軽減できる方法を示してもらえるので、一人で悩まず、まずは専門家に相談してみてください。

金額によっては金融機関から融資を受ける

清算金の具体的な金額はまちまちで、土地の元々の資産価値や広さなど諸条件に応じて数十万円で済むこともあれば、数百万円や数千万円という高額になることもあります。

もしも、請求された清算金の額が50万円までの少額なら、一時的な資金調達法として金融機関からの借り入れも検討してみてください。
銀行のカードローンといった金融商品であれば低利で借りられるため、特におすすめです。

ただ銀行の審査は比較的難しく、全ての人が必ず通るわけではありません。
どうしても審査が不安という人は、銀行よりも審査基準が緩い消費者金融の同様のサービスを利用してみてはいかがでしょうか。

少額で、すぐに返済できるめどが立っているのなら、無利息サービスなどが適用され、銀行よりもお得に借りられるケースもあります。

ただし、基本的な利率は銀行よりも高利なので、あくまでも一時的な借金として計画的に利用しましょう。

まとめ｜区画整理の清算金は早急に対応した方がいい

土地を所有している人にとって無視できない、区画整理や清算金の問題とその対策・解決法を詳しく紹介しました。
まずはそのおさらいからしていきましょう。

区画整理によってほぼ確実に従前地よりも換地の方が、資産価値が上がります。従って、清算金の支払い問題は、土地所有者全てに共通する問題といっても決して過言ではありません。

ご自身が所有する土地が、ある日突然区画整理の対象になった場合に備えて、弁護士や専門家への相談や借り入れを活用するなど、問題の解決方法もあらかじめ確認しておきましょう。
こうした対策を事前に把握しておけば、万が一の際にも安心です。

また、ここでは清算金を支払う一時的な借り入れ先として、低利で素早く資金が用意できるカードローンを特におすすめします。

まだ利用したことがないという方に向けて「初めて利用する方は必見！便利で賢くお金を借りるためのカードローンガイド」というページを設けましたので、こちらもぜひ、清算金が払えない問題を解決する対策の一環としてご活用ください。

※記載されている内容は2024年9月現在のものです。