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強制退去って本当なの!?家賃の滞納が続くとどうなるか

更新日:

公開日:2018.8.10

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家賃の滞納に注意!強制退去後、部屋を借りられなくなる!?

食費に水道光熱費、通信費など生活をしていくにはいろいろとお金がかかりますが、その中でも大きな出費の1つになるのが住居を確保するための家賃です。

アパートやマンション、一戸建てまでスタイルはいろいろですが、賃貸物件に入居している場合、大家などの貸主に毎月支払う必要があります。

しかし、収入が少なくなる、急な出費でお金がなくなるなど、様々な理由で支払いが滞ってしまうこともあります。

そして、家賃の滞納が長期間にわたると、強制的に退去を求められてしまうのでは?と、心配している方もおられます。

そこで今回は、家賃の滞納で本当に強制退去されてしまうのかや、本当であるならのどのような条件・過程で、強制退去まで至るのかなどについて、詳しく解説いたします。

滞納から強制退去までの一般的な流れ

結論から述べると、家賃の滞納が続いた場合、貸主から強制退去を求められてしまうことは、本当にあり得ます。

ただし家賃を滞納すると即、強制退去という訳ではなく、一定の条件と手順を踏むことによって、強制退去は進んでいきます。

強制退去になりえる条件とは?

まずは、強制退去とはなにかについて触れておきましょう。

「強制退去」とは、大家などの貸主が借家人を法的な強制力によって部屋から退去させることであり、裁判所に貸主が建物明け渡し請求を提訴し、勝訴判決を受けると執行されます。

賃貸物件に入居するときは、簡易的なものにしろ本格的なものにしろ、貸主との間で必ず賃貸についての契約書を、取り交わしているはずです。

この契約書において、借家人は家賃を貸主に支払う対価として、部屋を使う権利を得るという取り決めをしています。

ですが、借家人が家賃を支払う義務を怠った場合、貸主も部屋を提供する必要がなくなる、つまり契約は解除となり強制退去を求められるという訳です。

ただし、「絶対に大丈夫」とは言い切れませんが、1~2ヶ月程度の延滞でいきなり強制退去命令を言い渡されることは、ほとんどの場合ありません。

事実、過去の判例を見ても3ヶ月以内の延滞において、法的に強制退去が認められることはまずありませんが、反対を言うと3ヶ月以上延滞が続いている場合は、法的に強制退去を命じられる可能性も出てくるわけです。

また、貸主との信頼関係が良好である場合は、例え3ヵ月を超える家賃延滞であっても、「話し合い」で解決することはあります。

つまり、強制退去は

  • 3ヵ月以上にわたって家賃を滞納している
  • 貸主との信頼関係が崩れている
  • 貸主が裁判所に提訴し勝訴した

のすべてを満たすことが、執行に至ってしまう条件となってきます。

強制退去までの流れと対処方法

前項で述べた条件を満たしてしまうと、強制退去にまで至ってしまう可能性はありますが、

  1. 貸主からの家賃催促
  2. 内容証明郵便による督促
  3. 裁判外交渉
  4. 裁判所への提訴
  5. 強制退去の執行

このように、いくつかの段階を踏まない事には、法的に強制退去させることはできません。

①の段階で貸主とコンタクトを取り、支払いできない理由を正直に伝え滞納分の分割返済などを交渉すれば、円満に解決する可能性も高くなります。

ですが裁判の際、重要な証拠となる②の内容証明郵便が届く段階になると、貸主は裁判も辞さない覚悟である、と考えるべきです。

また、個人経営のアパートの場合、資金面から法的手段を避ける傾向にありますので、③の段階までであれば、裁判にもつれ込む前に円満解決させることも可能です。

しかし、④に差し掛かると直接交渉による解決は困難になり、建物明け渡し請求の確定判決が出てしまった場合、定められた期間内に住居から出ていかなくてはなりません。

とはいえ、ローンや借金などと異なり、住居を失うことになる強制退去命令を、裁判所が下すまでには慎重な審議が行われ、おおむね提訴から5~6ヶ月程度、執行まで時間がかかります。

さらに、借家人に失業や病気療養など、家賃を支払うことが困難と考えられる正当な理由があった場合、裁判所は貸主側に「権利の乱用」があるとみなし、訴えを受理しないことも多くなります。

滞納から強制退去までのトラブルにはどんなものがあるの?

急な出費などによって、家賃を滞納してしまうことは誰にしてもあり得ることですが、貸主の催促を無視し続けると裁判を起こされ、強制的に住居から追い出されてしまいます。

そして、強制退去に至ってしまう過程では、様々なトラブルも付きまとうため、ここではケースごとに注意点や対処法について、述べて参ります。

ケース1 連帯保証人への家賃請求

賃貸借契約をするには、一般的に連帯保証人を立てる必要がありますが、1~2ヶ月の延滞の場合、貸主は借家人に対して電話や訪問、文書などで家賃を請求するものの、それを無視されるとやむなく連帯保証人への請求を、実施することもあります。

多大な迷惑がかかるものの、連帯保証人が家族の場合は事情さえしっかり伝えていれば、それほど問題ないかもしれませんが、連帯保証を保証会社にしているケースでは注意が必要です。

この場合、貸主からの請求に伴い保証会社が滞納されている家賃を、代位弁済(立替返済)することがあり、そうなると立替された家賃の請求権は、貸主から保証会社に移動することになります。

前述したとおり、個人経営のアパートの大家さんの場合は手間と時間、そしてお金もかかる訴訟にまで、できれば持ち込みたくはないというのが心情ですが、保証会社はそう甘くありません。

しかも、取り立てに関してはプロなので、徹底的に回収行動をとってきますし、強制退去の訴えを出すのにも、個人の大家さんと比べ一切容赦がありません。

ですので、賃貸契約時の連帯保証を保証会社にしている場合は、滞納家賃の入金や貸主との話し合いを、早急に進めるべきです。

ケース2 激しい家賃の取り立てで精神的にダメージを受ける

前述したように、保証会社が連帯している場合、代位弁済が済んだ時点から自宅や職場へ督促の電話がたくさん入ってきてしまいます。

個人の大家さんでも、しつこく家賃の支払いを求めてくることはあり、時間帯を問わない執拗な電話や度重なる訪問、さらにはドアをドンドンと叩いて大声を上げられたりして、精神的に追い詰められたという声も少なからず聞きます。

また、酷いケースでは「家賃払え!」や「出て行け!」などと書いた張り紙を張られたなんてケースもあるそうですが、あまりに激しい取り立てを受けている場合、

不退去罪…訪問による家賃請求の際、事情を話して退去を求めたのに、いつまでも帰らない。

脅迫・強要罪…ドアを強くたたいたり、大声で恫喝する。

名誉棄損罪…家賃延滞の事実が、不特定多数に知られるような張り紙。

に、それぞれ抵触する可能性があります。

ですので、保証会社も含めこういった激しい取り立てを受けた場合は、消費生活センターや、法テラスなどの公的機関に相談するのも手です。

ケース3 留守中にカギを変えられて部屋に入れなくなった

家賃を3ヶ月滞納していたら、玄関のカギを勝手に変えられて、部屋から閉め出されてしまった、なんてとんでもないトラブルを耳にすることもありますが、これは貸主側の完全な違法行為です。

家賃を滞納する借家人は、確かに貸主にとって迷惑千万ですが、滞納者を強制的に退去させるには、前項で触れた手順を踏んだうえで裁判に勝訴し通達したうえで、それでもなお出ていかない時しかできません。

ですので、カギを勝手に変えてしまうような実力行使を受けた場合は、即刻貸主に抗議して、新しいカギを確保してください。

ケース4 合鍵で部屋に入られ家財を売られた 

最後に挙げるのは、これこそ言語道断のトラブル事例ですが、これにつきましてはネットで信じがたい体験談を見つけたので紹介し、解説を加えておきましょう。

【体験者】20代男性 個人経営アパート居住

過去にも数回延滞しましたが、今回は本当に家計が厳しく、4ヶ月にわたってしまいました。

悪いと思いながら、金策に回っていたある日、帰宅するとどうも部屋の様子がおかしい。

電気を付けたら、すぐに原因が判明。なんとテレビとパソコンが無くなっていたのです。

「空き巣か!」そう思った矢先、ドアのチャイムが鳴り急いで出てみると、大家さんが仁王立ちしているではないですか。

なんでも、いつまでたっても家賃を払ってくれないから、留守の時に合鍵で部屋に入り、お金に変えられそうなものを持ち出して、リサイクルショップに売ったのだそう。

もちろん猛抗議しましたが、大家さんは「家賃を払わない方が悪い!」の一点張り、これって許される話なのでしょうか。

【解説】

当然ながら許されるわけがなく、いかに貸主と言えども借家人の留守中に、部屋へ勝手に入った場合は「住居侵入罪」となり、借家人の家財を持ち出し売ってしまうと、「窃盗罪」という、れっきとした犯罪行為にあたります。

何十年も前ならいざ知らず、今になってこんな強引な取り立てをする貸主は、そうそういないでしょうが、万が一この体験談と同じようなトラブルに遭遇した場合は、警察へ通報することも視野に入れておくべきです。

強制退去しても督促は続く!家賃滞納は借金みたいなもの

さて、強制退去の条件や執行までの流れと、その過程で起こりうるトラブルへの対処法をお伝えしましたが、強制退去となったらそれですべてが終わるかと言えば、そうは問屋が卸しません。

強制退去になっても、滞納している家賃の支払い義務は残っているため、完納するまで督促は続き遅延損害金が発生します。
さらに、その後の生活に支障をきたす「重大なリスク」を負ってしまう可能性もあります。

ここでは、家賃を滞納してそれが3ヶ月以上にわたり、強制退去の可能性が出てきた際、ダメージやリスク少なく切り抜ける方法について、最後にお伝えします。

遅延損害金が発生するだけじゃなく、部屋を借りれなくなるって本当?

家賃が遅れた場合の遅延損害金は契約書を見れば確認でき、利率としてよく採用されているのは「年利14,5%」で、法律上これが上限となっています。

例えば、家賃7万円の部屋に住んでいて、90日間の滞納をしているなら、

7万円×1日分0,04%×90日=2,520円

が、遅延損害金として延滞分に加算されます。

「そんなものなんだ」と金額だけを見ると感じるかもしれませんが、問題は遅延損害金の存在よりも、強制退去処分を受けたと経歴が残ってしまうことです。

まず第一に保証会社からの連帯を受け賃貸契約をしていた場合、「強制退去が執行された」という履歴は、保証会社間で共有されてしまうため、ほぼ100%どの保証会社に申込んでも、連帯契約を結ぶことができません。

では、個人経営のアパートのケースで、親などの連帯保証人を立てて、賃貸契約できるなら大丈夫なのかというと、そう話はうまくいきません。

なぜなら強制退去された場合、次の部屋が決まるまでの間「住所不定」になってしまうからです。
賃貸契約書には現住所を記入する欄が必ずあります。

現住所を記入できないと大家が怪しむのも当然であり、なぜ住所不定なのか問いざたされ、契約がうまくいかないことも出てきます。

保証会社との契約では正直防ぐ方法もありませんが、個人契約の場合は、いったん実家に住所を移してから部屋探しをすることによって、幾分新しい部屋の賃貸契約がスムーズになります。

背に腹は代えられない!カードローンなどで滞納分を支払ってしまうのもアリ!

前述したように滞納した家賃は、「借金」と同じようなものであり、部屋から強制退去させられた挙句、その後も延々と返済を迫られ遅延損害金も発生し、加えて新しいアパートを探すのも大変になるなんて、はっきり言って目も当てられません。

衣・食・住で最も重要な住環境を確保できないと、生活も仕事もままなりませんので、自力での家賃支払いが困難になった場合は、金融機関でカードローンを組んで借り入れ、一旦家賃延滞を解消した方が安全です。

もちろん計画性のある利用が大前提ではありますが、家賃の延滞期間を強制退去されにくい、3ヵ月以内に抑えつつカードローンを返済していくなど、工夫をしながら最悪のケースである強制退去だけは、何としても回避しましょう。

※記載されている内容は2019年4月現在のものです。

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